Modèle de convention d'indivision : comment la rédiger étape par étape

Vous venez d'acheter un bien à plusieurs, d'hériter d'un appartement avec vos frères et sœurs, ou de recueillir une maison de famille au décès d'un parent. Vous êtes désormais en indivision : plusieurs personnes détiennent ensemble la propriété du même bien, chacune pour une quote-part. Sans encadrement, cette situation se dégrade vite. Un indivisaire veut vendre, un autre refuse. Les charges s'accumulent, personne ne paie. Les travaux sont bloqués faute d'accord unanime.

La convention d'indivision est l'outil qui permet d'organiser cette copropriété d'un nouveau genre. Rédigée dans les règles, elle fixe les droits de chacun, désigne un gérant, prévoit la répartition des charges et des revenus, et peut écarter pendant cinq ans le droit de provoquer le partage. Mal rédigée ou absente, elle laisse les indivisaires soumis au régime légal, bien plus rigide.

Ce guide détaille les six étapes pour construire un modèle de convention d'indivision adapté à votre situation. Comptez une à trois semaines entre la décision des indivisaires et la signature de l'acte notarié lorsque le bien est immobilier, davantage si les parts sont déséquilibrées ou si un indivisaire traîne.

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   Étape 1 — Vérifier que l'indivision peut être conventionnée

   Identifier l'origine de l'indivision, lister les biens concernés et confirmer que tous les indivisaires sont d'accord pour sortir du régime légal.

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   Étape 2 — Choisir la durée et les règles de gestion

   Déterminer si la convention sera à durée déterminée (maximum cinq ans renouvelables) ou indéterminée, et désigner un ou plusieurs gérants.

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   Étape 3 — Rédiger les clauses obligatoires et facultatives

   Mentionner les biens, les quotes-parts, la répartition des charges et des revenus, et insérer les clauses d'agrément, de préemption ou de cession adaptées.

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   Étape 4 — Faire authentifier la convention par un notaire

   Pour tout bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. L'acte est ensuite publié au service de la publicité foncière.

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   Étape 5 — Régler les droits d'enregistrement et frais

   Anticiper les droits dus au Trésor, les émoluments du notaire et les frais de publicité. Prévoir qui paye quoi dans la convention elle-même.

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   Étape 6 — Vivre la convention et anticiper sa fin

   Tenir un suivi comptable, convoquer les assemblées prévues, respecter les clauses de sortie et préparer le renouvellement ou le partage.

Étape 1 — Vérifier que votre situation justifie une convention d'indivision

L'indivision naît souvent sans qu'on l'ait choisie : succession, divorce avec biens à liquider, achat à deux sans mariage ni SCI. Avant de rédiger quoi que ce soit, identifiez précisément l'origine. Une indivision successorale ne se traite pas comme une indivision issue d'un achat conjoint par un couple non marié, même si le régime légal est le même.

Listez ensuite les biens concernés. Un seul bien immobilier ? Plusieurs lots, dont certains loués ? Du mobilier, un compte bancaire alimenté par les loyers ? La convention peut porter sur l'ensemble du patrimoine indivis ou sur une partie seulement. Précisez-le dès le départ, car cela conditionne la rédaction.

Troisième vérification : l'accord unanime. Une convention d'indivision suppose la signature de tous les indivisaires. Un seul refus bloque le projet. Si l'un d'eux veut sortir immédiatement, il peut invoquer l'article 815 du Code civil pour provoquer le partage et rendre la convention sans objet.

Cette dernière réserve, « ou convention », fonde juridiquement la convention d'indivision. Elle permet de neutraliser pendant une durée convenue le droit absolu au partage. Mais encore faut-il que tous consentent.

Étape 2 — Choisir la durée et désigner le gérant de l'indivision

Deux formats coexistent : la convention à durée déterminée, plafonnée à cinq ans renouvelables par accord express, et la convention à durée indéterminée. Chacune a sa logique.

Convention à durée déterminée : la stabilité pour cinq ans

Pendant cette durée, aucun indivisaire ne peut provoquer le partage, sauf motifs graves appréciés par le juge. C'est le choix recommandé lorsque les indivisaires veulent se donner le temps d'organiser la vente, de finir des travaux, ou simplement de laisser la situation familiale se stabiliser après un décès.

À l'échéance, la convention peut être renouvelée expressément pour une nouvelle période de cinq ans maximum. L'absence de renouvellement explicite fait basculer l'indivision en indivision légale, où chacun recouvre le droit de demander le partage à tout moment.

Convention à durée indéterminée : la souplesse au prix de la précarité

Chaque indivisaire peut y mettre fin à tout moment, à condition de respecter la bonne foi et un préavis raisonnable. Elle offre moins de protection contre le partage brutal, mais convient aux situations où les indivisaires se font confiance et veulent éviter la lourdeur d'un renouvellement.

Désignation du gérant : la clé d'une indivision qui tourne

La convention peut désigner un ou plusieurs gérants, choisis parmi les indivisaires ou en dehors. Le gérant encaisse les loyers, règle les charges, représente l'indivision, et rend compte annuellement. Ses pouvoirs sont ceux fixés dans la convention : limitez-les ou étendez-les selon la confiance accordée.

Précisez le mode de rémunération éventuel du gérant, les décisions qu'il peut prendre seul (gestion courante) et celles qui requièrent l'accord d'une majorité renforcée ou de l'unanimité (vente, gros travaux, bail de longue durée). Sans cette précision, les règles légales s'appliquent par défaut et sont souvent plus restrictives que ce que les indivisaires auraient voulu.

Étape 3 — Rédiger les clauses du modèle de convention d'indivision

Un modèle de convention d'indivision contient des mentions obligatoires sans lesquelles l'acte est nul, et des clauses facultatives qui permettent d'adapter le régime à votre situation. Les deux catégories doivent coexister dans un document unique, structuré et signé par tous.

Mentions obligatoires de la convention

Quatre mentions sont indispensables : l'identité complète des indivisaires, la désignation précise des biens avec leurs références cadastrales pour l'immobilier, la quote-part de chacun exprimée en fractions ou en pourcentages, et la durée de la convention. L'absence d'une seule de ces mentions expose la convention à la nullité.

Les quotes-parts méritent une attention particulière. Lorsque les apports sont inégaux, mentionnez-les expressément et faites signer une déclaration de propriété proportionnelle. À défaut, le régime légal présume une indivision par parts égales, difficile à renverser ensuite.

Clauses de répartition des charges et des revenus

L'article 815-10 du Code civil pose le principe : chaque indivisaire profite des bénéfices et supporte les pertes à proportion de ses droits. Mais la convention peut aménager cette règle, par exemple en faisant peser certaines charges spécifiques sur un indivisaire bénéficiant d'un usage privatif.

Détaillez le sort des loyers perçus, des taxes foncières, des charges de copropriété, des travaux d'entretien courant et des travaux d'amélioration. Précisez les modalités pratiques : qui encaisse, sur quel compte, à quelle fréquence est faite la redistribution, quel justificatif est produit.

Clauses de cession et d'agrément

Pour éviter l'entrée d'un tiers indésirable, insérez une clause d'agrément : tout indivisaire souhaitant céder sa part doit obtenir l'accord des autres. Prévoyez le mécanisme : notification du projet de cession, délai de réponse, conséquence du silence. Couplez-la à une clause de préemption qui permet aux autres indivisaires de racheter la part aux conditions proposées au tiers.

Pour les indivisions comportant usufruit et nue-propriété, l'article 815-18 du Code civil organise une préférence réciproque : un usufruitier ne peut acquérir une part en nue-propriété que si aucun nu-propriétaire ne s'en porte acquéreur, et inversement. La convention peut préciser les modalités concrètes d'exercice de cette préférence.

Étape 4 — Faire authentifier votre convention d'indivision par un notaire

Lorsque la convention porte sur un bien immobilier ou sur des droits réels immobiliers, elle doit obligatoirement prendre la forme d'un acte notarié. L'acte sous seing privé est irrecevable. Cette exigence tient à la nécessité de publier la convention au service de la publicité foncière pour la rendre opposable aux tiers.

La saisine du notaire se fait sur rendez-vous commun avec tous les indivisaires, ou par procuration pour ceux qui ne peuvent se déplacer. Le notaire vérifie les titres de propriété, les quotes-parts, la capacité juridique de chaque signataire, l'absence d'opposition sur les biens, puis rédige l'acte à partir des éléments convenus.

Comptez entre trois et six semaines entre le premier rendez-vous et la signature, selon la complexité du dossier et la rapidité de collecte des pièces. Fournissez au notaire les titres de propriété originaux, les derniers avis d'imposition foncière, les relevés de charges, les baux en cours et toute convention antérieure portant sur les mêmes biens.

Une fois signée, la convention est publiée au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. Cette publication est la condition de son opposabilité aux tiers, notamment aux créanciers d'un indivisaire qui voudraient saisir sa quote-part.

Étape 5 — Régler les droits d'enregistrement et le coût de la convention

La convention d'indivision génère plusieurs frais qu'il faut anticiper et répartir expressément dans l'acte. À défaut, les règles légales partagent les coûts par parts égales entre indivisaires, ce qui crée vite des contestations.

Droits d'enregistrement sur les cessions de droits indivis

Lorsque la convention organise des cessions de parts entre indivisaires, le Code général des impôts prévoit la perception d'un droit calculé sur la valeur réelle du droit cédé. Le montant déclaré ne peut être inférieur à la valeur vénale réelle.

Sous-évaluer la cession pour minorer les droits est risqué : l'administration fiscale peut redresser et appliquer des pénalités. Faites établir une estimation sérieuse, idéalement par un professionnel de l'immobilier.

Émoluments du notaire et frais annexes

Les émoluments du notaire sont réglementés et calculés sur la valeur des biens indivis. S'y ajoutent les frais de publication au service de la publicité foncière, les droits de timbre et éventuellement une contribution de sécurité immobilière. Demandez un devis détaillé au notaire avant la signature pour éviter la mauvaise surprise.

Prévoyez dans la convention la clé de répartition de ces frais. Trois options classiques : au prorata des quotes-parts, à parts égales entre indivisaires, ou intégralement à la charge de l'indivisaire à l'initiative de l'acte. Le choix dépend du contexte familial et de qui tire le plus de bénéfice de la convention.

Étape 6 — Vivre la convention et préparer la sortie de l'indivision

Signer la convention n'est que le début. Son efficacité dépend de la discipline des indivisaires et du gérant dans l'application quotidienne. Trois réflexes conditionnent la réussite sur la durée.

Tenir une comptabilité claire et distincte

Ouvrez un compte bancaire dédié à l'indivision, sur lequel transitent tous les flux : loyers, charges, travaux, impôts. Un compte séparé évite les contestations futures sur ce qui relève de l'indivision et ce qui relève du patrimoine personnel d'un indivisaire. Conservez tous les justificatifs pendant au moins dix ans.

Convoquer les assemblées et formaliser les décisions

La convention prévoit généralement une réunion annuelle au cours de laquelle le gérant rend compte, présente les comptes et soumet au vote les décisions excédant la gestion courante. Rédigez un procès-verbal signé par les présents. Ce document est votre protection en cas de contestation ultérieure sur ce qui a été décidé, quand, et à quelle majorité.

Anticiper la fin de la convention et le partage

Six mois avant l'échéance d'une convention à durée déterminée, posez la question du renouvellement. L'accord doit être exprès et formalisé par écrit, idéalement par acte notarié identique au premier. Le silence vaut non-renouvellement et fait basculer en indivision légale.

Si le partage devient inévitable, trois voies existent : le partage amiable par acte notarié, le partage judiciaire si un indivisaire bloque, ou la licitation (vente aux enchères du bien suivie d'un partage du prix). Chacune a ses coûts, ses délais et ses conséquences fiscales qui doivent être arbitrés avec un professionnel.