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Copropriété, syndic, charges

Syndic de copropriété à Asnières-sur-Seine : le guide pour changer, contester ou choisir

Par Maître Pierrick Bournet · Avocat en droit immobilierMis à jour le 10 min de lecture
Sommaire

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À Asnières-sur-Seine, plus de la moitié des logements relèvent du statut de la copropriété. Cela signifie qu'à chaque immeuble correspond un syndicat de copropriétaires, et à chaque syndicat, un syndic chargé d'appliquer le règlement, d'exécuter les décisions d'assemblée générale et de tenir les comptes. Le syndic n'est pas un décideur : c'est un exécutant mandaté, révocable, et dont le contrat se renégocie.

En pratique, la relation avec le syndic est souvent le premier point de friction quand on achète un appartement dans un immeuble ancien du centre-ville, autour de la mairie ou vers la gare de Bois-Colombes. Charges qui dérivent, travaux votés puis mal exécutés, honoraires opaques : les motifs de mécontentement se ressemblent d'une copropriété à l'autre. Le vrai sujet n'est pas de se plaindre, c'est de savoir quoi faire, dans quel ordre, et dans quels délais.

Ce guide décrit les six étapes qui permettent à un copropriétaire asniérois de reprendre la main sur son syndic : diagnostiquer la situation, préparer une mise en concurrence, inscrire un changement à l'ordre du jour, voter en assemblée, contester juridiquement en cas de blocage, et saisir la justice compétente localement. Chaque étape est rattachée à un texte du Code de la construction et de l'habitation, du Code de commerce ou à la jurisprudence. Vous saurez ce qui relève de vos droits, ce qui relève du vote collectif, et ce qui exige un avocat.

  1. Étape 1 — Diagnostiquer votre syndic actuel

    Auditez le contrat, les comptes annuels et la qualité de la gestion avant toute décision de changement.

  2. Étape 2 — Mettre en concurrence les syndics

    Sollicitez au moins trois devis auprès de syndics implantés à Asnières-sur-Seine ou dans les Hauts-de-Seine.

  3. Étape 3 — Inscrire le changement à l'ordre du jour de l'assemblée générale

    Adressez au syndic en place une demande formelle d'inscription des projets de contrats concurrents.

  4. Étape 4 — Voter en assemblée générale

    La désignation d'un nouveau syndic se vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

  5. Étape 5 — Contester une décision ou une facturation abusive

    Actionnez les procédures de contestation dans les délais légaux, en visant la bonne juridiction.

  6. Étape 6 — Saisir la juridiction compétente à Asnières-sur-Seine

    Les litiges relèvent de la chambre de proximité d'Asnières-sur-Seine ou du tribunal judiciaire de Nanterre selon la nature du dossier.

Diagnostiquer votre syndic de copropriété à Asnières-sur-Seine avant de décider

Avant tout projet de changement, sortez le contrat de syndic en cours et le dernier procès-verbal d'assemblée générale. Vous y trouverez la durée du mandat (jamais supérieure à trois ans), la date d'échéance, le forfait annuel et la liste des prestations dites particulières facturées en supplément. Comparez avec les convocations et les appels de fonds des deux dernières années : les honoraires réellement perçus dépassent presque toujours le forfait affiché, parce que les prestations hors forfait sont facturées à l'acte.

Regardez ensuite la qualité de la gestion. Trois indicateurs suffisent : le taux d'impayés du syndicat, l'exécution effective des travaux votés en assemblée, et la réactivité aux demandes écrites. À Asnières-sur-Seine, les immeubles construits entre les deux guerres cumulent souvent ravalement à prévoir, mise en conformité ascenseur, et transition énergétique. Un syndic qui laisse s'accumuler ces sujets vous expose à des appels de fonds massifs le jour où l'assemblée finit par voter.

Vérifiez enfin l'immatriculation au registre national des copropriétés. Les informations d'identification du syndic y sont déclarées, notamment lorsque l'immeuble a été mis en copropriété par un notaire et que le syndic provisoire n'a pas été confirmé par la première assemblée. Une immatriculation à jour est un signe de gestion sérieuse.

Lorsque l'immatriculation des immeubles mis en copropriété a été effectuée par le notaire, le syndic provisoire, s'il n'est pas confirmé par l'assemblée générale dans ses fonctions de syndic, déclare les informations utiles au registre.
Article R711-13 du Code de la construction et de l'habitation

Mettre en concurrence les syndics implantés à Asnières-sur-Seine

La loi impose au conseil syndical de mettre en concurrence les projets de contrats de syndic tous les trois ans, sauf dispense expresse votée en assemblée. Cette obligation est un levier concret : elle légitime le conseil syndical à solliciter des devis à tout moment, y compris à mi-mandat, dès lors qu'il prépare le renouvellement.

Sollicitez au moins trois professionnels. Deux profils coexistent à Asnières-sur-Seine : les grandes enseignes nationales, souvent implantées à La Défense ou à Neuilly, et les syndics indépendants du bassin des Hauts-de-Seine, généralement plus disponibles mais gérant des portefeuilles plus petits. Un syndic coopératif (les copropriétaires exercent eux-mêmes la fonction, avec un président-syndic élu) est également possible pour les petites copropriétés de moins de vingt lots, fréquentes dans les rues résidentielles autour du parc Robinson.

Demandez à chaque candidat un contrat conforme au contrat-type réglementaire, avec forfait annuel, liste exhaustive des prestations hors forfait et tarifs applicables. Comparez ligne à ligne : c'est le seul moyen d'éviter les mauvaises surprises sur les frais de recouvrement, les vacations pour assemblées supplémentaires ou les honoraires travaux.

Sur des charges brutes de 988,85 euros, la Cour de cassation a examiné une facturation de 1 382,51 euros de frais de recouvrement imputés par le syndic à un copropriétaire d'Asnières-sur-Seine. La disproportion illustre le risque, réel, d'une facturation opaque.
Cass. 3ème civ., 6 octobre 2016, n° 15-20.332

Inscrire le changement de syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Le pouvoir d'inscrire une question à l'ordre du jour appartient à tout copropriétaire, individuellement ou collectivement, ainsi qu'au conseil syndical. La demande doit être adressée au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception, suffisamment en amont de la convocation pour être matériellement intégrable. En pratique, comptez au moins deux mois avant la date envisagée de l'assemblée.

Joignez à votre demande le projet de contrat du ou des syndics concurrents. Sans projet de contrat annexé, la question de la désignation d'un nouveau syndic ne peut pas être valablement mise au vote, et vous risquez de revoter la reconduction du syndic sortant faute d'alternative formalisée.

Le cas particulier du syndic provisoire dans une copropriété neuve

Pour les immeubles récents, notamment les programmes livrés dans les quartiers en renouvellement (Bords de Seine, secteur de la Redoute), le premier syndic est désigné par le règlement de copropriété établi par le notaire lors de la mise en copropriété. Ce syndic provisoire tient ses pouvoirs de son mandat contractuel initial, dont la durée est encadrée.

Jurisprudence
La Cour de cassation a jugé qu'un cabinet désigné syndic provisoire par le règlement de copropriété d'un immeuble d'Asnières-sur-Seine pour une durée maximale d'un an ne peut voir son mandat prolongé au-delà de ce terme sans confirmation régulière par l'assemblée générale.

Cass. 3ème civ. — 2011-03-15 — n° 10-10.898

Lors de l'immatriculation des immeubles mis en copropriété, le notaire transmet au teneur du registre les informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2 ainsi que les données d'identification du syndic provisoire.
Article R711-11 du Code de la construction et de l'habitation

Voter en assemblée générale la désignation du nouveau syndic

La désignation du syndic relève de la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, présents, représentés ou absents. Si le vote n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité simple des présents et représentés.

Concrètement, cela veut dire que les copropriétaires absents et non représentés jouent contre le changement. Un projet de changement de syndic se prépare donc en amont, en distribuant les pouvoirs auprès des copropriétaires qui ne pourront pas se déplacer. Sans travail préparatoire, le sortant est reconduit par défaut.

Ce que le procès-verbal doit contenir

Le procès-verbal doit indiquer le nom du syndic désigné, la durée du mandat, les conditions financières exactes du contrat retenu, et la date d'effet. Il précise aussi les modalités de transfert des archives et des fonds par le syndic sortant. Ce dernier point conditionne la continuité de la gestion : sans transfert propre, le nouveau syndic hérite d'un dossier lacunaire et de comptes à reconstituer.

Jurisprudence
La Cour de cassation, à propos d'un immeuble du boulevard Voltaire à Asnières-sur-Seine, rappelle que le règlement de copropriété est la loi interne du syndicat et que ses stipulations, quand elles sont claires, s'imposent au juge comme au syndic.

Cass. 3ème civ. — 2010-10-19 — n° 09-70.515

Contester une décision d'assemblée ou une facturation du syndic

Deux catégories de contentieux dominent en pratique : l'action en nullité d'une décision d'assemblée générale, ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai strict à compter de la notification du procès-verbal, et la contestation des charges ou des frais imputés par le syndic à un copropriétaire donné.

Sur les frais de recouvrement, le contentieux est fréquent. La règle générale est que le syndic ne peut mettre à la charge d'un copropriétaire que les frais nécessaires et proportionnés engagés pour recouvrer une créance certaine, liquide et exigible. La disproportion, ou l'absence de mise en demeure préalable, constitue un motif de contestation solide devant le juge.

Jurisprudence
Dans un litige tranché à la juridiction de proximité d'Asnières-sur-Seine, la Cour de cassation examine la répartition entre charges dues et frais de recouvrement facturés par le syndic, illustrant la nécessité pour le copropriétaire de contester poste par poste plutôt qu'en bloc.

Cass. 3ème civ. — 2016-10-06 — n° 15-20.332

Le rôle du syndic dans les troubles entre copropriétaires

Le syndic n'est pas un arbitre, mais il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il peut être conduit à mettre en demeure un copropriétaire qui manque à ses obligations, y compris pour faire cesser des troubles anormaux du voisinage.

Jurisprudence
À propos d'un immeuble de la rue Barreau à Asnières-sur-Seine, la Cour de cassation confirme que le syndic peut être mandaté par le syndicat pour mettre en demeure un copropriétaire de faire cesser des troubles, sans que cette démarche ne préjuge du fond du contentieux.

Cass. 3ème civ. — 2011-09-20 — n° 10-19.123

Saisir la juridiction compétente pour un litige de copropriété à Asnières-sur-Seine

La ville d'Asnières-sur-Seine relève de la cour d'appel de Versailles et dispose d'une chambre de proximité pour les litiges de faible enjeu. Cette chambre de proximité couvre également Colombes, Courbevoie et Puteaux.

Cour d'appel de Versailles, Hauts-de-Seine, Asnières-sur-Seine : ressort des chambres de proximité d'Asnières-sur-Seine, Colombes, Courbevoie et Puteaux.
Annexe Tableau IX-I du Code de l'organisation judiciaire

Pour les litiges de copropriété d'un enjeu supérieur au seuil de la chambre de proximité, notamment les actions en nullité d'assemblée générale et les contentieux impliquant le syndicat des copropriétaires, la compétence revient au tribunal judiciaire de Nanterre. Dans les deux cas, la représentation par avocat est requise dès lors que l'enjeu dépasse le seuil légal ou que la matière est réservée par les textes.

Le cas des copropriétés en difficulté

Lorsqu'une copropriété cumule impayés, dégradation et incapacité de fonctionnement, un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire peut être désigné par le tribunal judiciaire. Ces missions relèvent d'administrateurs judiciaires spécialement labellisés.

Le label "gestion des copropriétés en difficulté" permet de reconnaître la compétence des administrateurs judiciaires inscrits sur la liste prévue à l'article L. 811-2 avec la mention de la spécialité civile dans le traitement des copropriétés en difficulté.
Article D811-69 du Code de commerce

Les administrateurs judiciaires eux-mêmes sont inscrits sur une liste dressée par la cour d'appel. À Asnières-sur-Seine, cela renvoie à la liste tenue par la cour d'appel de Versailles.

La cour d'appel dresse la liste des syndics et administrateurs judiciaires.
Article L225-4 du Code de commerce

Lorsqu'un immeuble est intégré dans une opération de requalification des copropriétés dégradées, la procédure devient plus lourde : le juge peut être conduit à homologuer les nouveaux règlements de copropriété et les états descriptifs de division issus de la division du syndicat.

Lorsqu'un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est inclus dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées, le juge homologue les nouveaux règlements de copropriété et les états descriptifs de division.
Article L741-3 du Code de la construction et de l'habitation

Ce qu'il faut faire maintenant

  • Sortir le contrat de syndic en cours et vérifier sa date d'échéance, la durée du mandat et le forfait annuel.
  • Demander au conseil syndical un audit des honoraires réellement facturés sur les deux dernières années, forfait et hors forfait.
  • Solliciter au moins trois devis de syndics implantés à Asnières-sur-Seine ou dans les Hauts-de-Seine, avec contrat-type et grille de prestations hors forfait.
  • Adresser au syndic actuel, par lettre recommandée avec accusé de réception, la demande d'inscription à l'ordre du jour avec les projets de contrats concurrents annexés.
  • Consulter un avocat en droit de la copropriété si vous envisagez une contestation d'assemblée ou si le syndic refuse de coopérer au changement.

Questions fréquentes

  • Comment changer de syndic de copropriété à Asnières-sur-Seine ?

    Le changement de syndic se décide en assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. La démarche débute par une demande d'inscription à l'ordre du jour adressée au syndic en place, par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée obligatoirement des projets de contrats des syndics concurrents. Il est prudent d'engager cette démarche au moins deux mois avant la date envisagée de l'assemblée, pour que le syndic sortant intègre matériellement la question à la convocation. Sans projet de contrat annexé, la question ne peut pas être valablement soumise au vote. Un vote préparatoire des pouvoirs auprès des copropriétaires absents fait souvent la différence entre reconduction par défaut et changement effectif.

  • Quelle juridiction saisir pour un litige de copropriété à Asnières-sur-Seine ?

    Asnières-sur-Seine relève de la cour d'appel de Versailles. Pour les litiges de faible enjeu, la chambre de proximité d'Asnières-sur-Seine est compétente ; elle couvre également Colombes, Courbevoie et Puteaux. Pour les litiges d'un enjeu supérieur au seuil légal, notamment les actions en nullité d'assemblée générale et les contentieux impliquant le syndicat des copropriétaires, la compétence revient au tribunal judiciaire de Nanterre. La représentation par avocat est requise dès lors que l'enjeu dépasse le seuil légal ou que la matière est réservée par les textes. Un avocat implanté dans les Hauts-de-Seine ou à Paris intra-muros connaîtra la pratique de ces juridictions.

  • Que faire si le syndic refuse d'inscrire une question à l'ordre du jour ?

    Le refus d'inscription d'une question régulièrement demandée par un copropriétaire ou par le conseil syndical n'est pas discrétionnaire. Le syndic est tenu d'intégrer les questions notifiées dans les formes et délais requis. Face à un refus, réitérez la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant expressément les textes applicables. Si le refus persiste, un référé peut être introduit devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre pour obtenir la convocation d'une assemblée avec l'ordre du jour demandé. Cette démarche est à conduire avec un avocat car elle engage la responsabilité du syndic et suppose de démontrer la régularité de la demande initiale.

  • Un copropriétaire peut-il contester les frais de recouvrement facturés par le syndic ?

    Oui. Le syndic ne peut mettre à la charge personnelle d'un copropriétaire que les frais nécessaires et proportionnés engagés pour recouvrer une créance certaine, liquide et exigible. La jurisprudence sanctionne régulièrement les facturations disproportionnées : dans un litige asniérois tranché par la Cour de cassation le 6 octobre 2016, la Cour a examiné une facturation de frais de recouvrement supérieure au montant même des charges dues. La contestation se conduit poste par poste, en réclamant au syndic le détail des diligences effectuées et leur justification. En cas de désaccord persistant, la chambre de proximité d'Asnières-sur-Seine ou le tribunal judiciaire de Nanterre sont compétents selon l'enjeu.

  • Comment fonctionne le syndic provisoire d'une copropriété neuve ?

    Dans une copropriété neuve, le premier syndic est désigné par le règlement de copropriété établi par le notaire lors de la mise en copropriété. Ce syndic provisoire tient ses pouvoirs de son mandat contractuel initial et sa mission est bornée dans le temps. La première assemblée générale doit se prononcer sur sa confirmation ou son remplacement. En l'absence de confirmation régulière, le syndic provisoire ne peut prolonger son mandat au-delà du terme prévu par le règlement, comme l'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mars 2011 concernant un immeuble d'Asnières-sur-Seine. La première assemblée est donc un moment stratégique qu'il faut préparer avec des devis concurrents.

  • Qu'est-ce qu'une copropriété en difficulté et qui intervient ?

    Une copropriété est dite en difficulté lorsqu'elle cumule impayés massifs, incapacité de voter le budget, dégradation du bâti et paralysie du fonctionnement. Le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire ad hoc pour préparer un plan de redressement ou un administrateur provisoire, doté de pouvoirs plus étendus, pour se substituer aux organes de gestion. Ces missions relèvent d'administrateurs judiciaires spécialement labellisés en gestion des copropriétés en difficulté, inscrits sur la liste dressée par la cour d'appel, qui est ici la cour d'appel de Versailles. Lorsque l'immeuble est intégré dans une opération de requalification des copropriétés dégradées, le juge intervient en amont pour homologuer les nouveaux règlements de copropriété.

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