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Droit de préemption subsidiaire du locataire : délais et procédure à respecter

Par Maître Pierrick Bournet · Avocat en droit immobilier9 min de lecture
Sommaire

Vous êtes locataire d'un logement mis en vente. Votre bailleur vous a notifié une première offre, que vous avez laissée passer, faute de moyens ou d'intérêt au prix affiché. Quelques mois plus tard, un courrier arrive : le bien est finalement vendu à un tiers, mais à un prix inférieur. Le droit vous accorde alors une seconde chance, appelée droit de préemption subsidiaire du locataire. Encore faut-il connaître le délai qui vous est accordé pour l'exercer, et surtout le respecter.

Ce guide décrit, étape par étape, la procédure : cas d'ouverture, contenu de la notification, délai pour répondre, formalisation de l'acquisition et recours quand la purge a été mal exécutée. Le sujet importe. La Cour de cassation rend régulièrement des arrêts sur ce mécanisme, et les erreurs de purge exposent le bailleur à des dommages-intérêts, parfois lourds. Pour le locataire, un délai raté ou une contestation mal engagée fait perdre le bien.

Deux régimes coexistent selon la nature de la vente : celui de la loi du 6 juillet 1989 pour la cession du logement au locataire en place, et celui de la loi du 31 décembre 1975 pour les ventes à la découpe d'immeubles collectifs. Les délais et conditions varient. Votre première tâche consiste à identifier lequel s'applique à votre situation.

  1. Étape 1 — Première notification (offre initiale)

    Le bailleur notifie sa volonté de vendre, à un prix déterminé. Vous êtes prioritaire pour acheter à ce prix. Sans réponse dans le délai, votre droit prioritaire s'éteint, mais uniquement au prix notifié.

  2. Étape 2 — Vente conclue à conditions plus favorables

    Le bailleur trouve un acquéreur, mais à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles notifiées. Le droit exige alors que vous soyez à nouveau consulté.

  3. Étape 3 — Seconde notification (offre subsidiaire)

    Le bailleur, ou le notaire chargé de la vente, vous notifie la nouvelle offre. La réception de cette notification déclenche le délai de préemption subsidiaire.

  4. Étape 4 — Réponse dans le délai légal

    Vous acceptez ou renoncez, par écrit, dans le délai imparti par la loi applicable. Le silence gardé équivaut à renonciation.

  5. Étape 5 — Signature de l'acte authentique

    En cas d'acceptation, vous êtes acquéreur. Reste à finaliser le financement, puis à signer chez le notaire dans le délai prévu à peine de caducité de la préemption.

Comprendre le droit de préemption subsidiaire du locataire et ses cas d'ouverture

Le droit de préemption ordinaire du locataire naît lorsque le bailleur souhaite vendre le logement occupé. Il doit notifier son offre au locataire, qui devient prioritaire pour acquérir au prix indiqué. Deux textes organisent ce mécanisme selon le contexte : la loi du 6 juillet 1989 pour la vente du logement occupé au locataire en place, et la loi du 31 décembre 1975 pour les ventes d'immeubles à usage d'habitation comportant plusieurs logements, souvent appelées « ventes à la découpe ».

La préemption subsidiaire est la seconde manche de ce mécanisme. Elle s'ouvre quand le bailleur, après avoir purgé la première offre sans succès, décide finalement de vendre à un tiers à un prix ou à des conditions plus favorables que ceux notifiés. La logique du texte : le locataire, à qui l'on avait proposé un prix qu'il jugeait trop élevé, ne doit pas être privé de sa priorité au simple motif que le bailleur a fini par baisser ses prétentions.

Le bailleur est donc tenu de revenir vers le locataire avec la nouvelle offre, plus attractive. Ce second tour est ce qu'on désigne comme préemption subsidiaire.

Deux régimes distincts, non substituables

Un point souvent mal compris par les bailleurs : les deux régimes fonctionnent de manière autonome. Purger l'un ne dispense pas de purger l'autre lorsqu'il devient applicable.

Jurisprudence
La Cour de cassation a jugé que le droit de préemption ouvert par la loi du 6 juillet 1989 n'autorise pas le bailleur à faire ultérieurement l'économie du droit de préemption résultant de la loi du 31 décembre 1975. Chaque régime a sa propre logique et ses propres formalités, qu'il faut respecter séparément.

Cour de cassation — 2010-09-15 — n° 09-68.452

En cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires.
Article L210-2 du Code de l'urbanisme

Vérifier la notification qui déclenche le délai de préemption subsidiaire

La notification est le document écrit du bailleur, ou du notaire chargé de la vente, qui informe le locataire de la nouvelle offre. C'est un acte formel, dont la régularité conditionne tout le reste. Une notification défectueuse ne fait pas courir le délai de préemption, ce qui préserve les droits du locataire mais fragilise la vente au tiers.

Six éléments doivent apparaître à la lecture pour que la notification soit valable :

Ce qu'une notification régulière doit contenir

  • L'identité du bailleur-vendeur et du locataire destinataire.
  • Le prix de vente proposé, exprimé de manière claire et définitive.
  • Les conditions de la vente : modalités de paiement, frais annexes, clauses particulières.
  • La description précise du bien concerné.
  • Le rappel du délai imparti au locataire pour répondre.
  • Les modalités de réponse et d'exercice du droit.

Vérifier chacun de ces points prend cinq minutes. Ne pas le faire peut coûter le bien. Une jurisprudence de 2018 illustre le risque à imposer au locataire des conditions non prévues par la loi.

Jurisprudence
Dans cette affaire, l'offre imposait au locataire, en cas d'acceptation, de verser 10 % du prix de vente lors de cette acceptation. La Cour a jugé l'offre irrégulière, cette condition n'étant pas prévue par la loi. Conséquence : la purge était défectueuse, le droit de préemption du locataire n'avait pas été valablement offert, et le tiers acquéreur ainsi que le bailleur ont été condamnés à réparer les préjudices.

Cour de cassation — 2018-04-12 — n° 17-11.015

Le point de départ du délai est la date de réception de la notification, ou la date de première présentation en cas d'envoi recommandé non retiré. Cette date doit être conservée. Dans un contentieux, la charge de la preuve du respect du délai pèsera sur celui qui invoque son écoulement.

Répondre dans le délai imparti par le droit de préemption subsidiaire du locataire

Le délai de réponse varie selon le régime applicable. Pour la vente du logement occupé au locataire en place, le délai est fixé par l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989, texte cité par la Cour de cassation dans son arrêt du 9 novembre 2011. Pour la vente à la découpe, régie par la loi du 31 décembre 1975, un cadre distinct s'applique. Dans les deux cas, le calendrier est enserré et le point de départ est la date de réception effective de la notification.

Deux principes doivent guider votre action, quelle que soit la loi applicable. Premier principe : le délai court à compter de la réception, ou de la première présentation, de la notification. Second principe : le silence gardé pendant tout le délai équivaut à une renonciation.

Cette règle du silence valant renonciation est constante en droit de la préemption. Elle est formulée dans les mêmes termes pour un régime voisin, celui du preneur rural :

Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai (…) à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.
Article L412-8 du Code rural (nouveau)

Comment formaliser votre réponse

L'écrit s'impose. Deux voies pratiques : la lettre recommandée avec accusé de réception, qui suffit dans l'écrasante majorité des cas ; ou l'acte d'huissier, plus solennel et plus coûteux, réservé aux dossiers où le litige est déjà pressenti. Le contenu de la lettre doit exprimer sans ambiguïté votre volonté d'exercer le droit de préemption, au prix et aux conditions notifiés.

Une fois l'acceptation reçue par le bailleur, la vente est en principe formée au sens du droit civil. Vous devenez acquéreur, avec l'obligation corrélative de signer l'acte authentique dans le délai prévu.

Finaliser l'acquisition après avoir exercé le droit de préemption subsidiaire du locataire

L'acceptation formée, restent les formalités habituelles d'une acquisition immobilière : négociation du financement lorsque vous n'êtes pas comptant, réunion des pièces demandées par le notaire, signature de l'acte authentique, paiement du prix et des frais. Le calendrier de ces opérations est encadré.

La question du délai de signature de l'acte authentique est cruciale. Un dépassement peut être analysé comme une renonciation à la préemption, rouvrant la voie de la vente à un tiers. Le régime voisin du preneur rural prévoit d'ailleurs, à défaut de signature dans le délai imparti, une mise en demeure par acte d'huissier au terme de laquelle la déclaration de préemption devient nulle de plein droit. Le principe se retrouve, avec des variantes, dans les régimes du locataire : le préempteur qui traîne perd le bénéfice de sa préemption.

En pratique, dès l'acceptation, engagez le processus bancaire sans attendre. Sollicitez le notaire pour caler une date de signature dans la fourchette légale. Si un aléa se profile (retard de banque, difficulté sur le titre de propriété), documentez-le par écrit et sollicitez formellement une prorogation.

Sont soumis au droit de préemption prévu au présent chapitre : 1° Les immeubles ou ensembles de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, sous réserve des droits des locataires (…).
Article L219-2 du Code de l'urbanisme

Contester une purge irrégulière du droit de préemption du locataire

Vous êtes locataire. Vous apprenez, par la rumeur, par l'arrivée d'un nouveau propriétaire ou par un courrier de gestion, que le logement a été vendu à un tiers sans que vous ayez reçu la seconde notification, ou avec une notification défectueuse. Vous n'êtes pas démuni.

Le locataire évincé dispose de deux voies, alternatives ou cumulables selon les faits : l'action en nullité de la vente conclue au mépris du droit de préemption, et l'action indemnitaire pour obtenir réparation des préjudices subis. La jurisprudence est nourrie sur ces deux terrains.

Le droit à réparation de tous les préjudices subis

Jurisprudence
La violation du droit de préemption du locataire, tel qu'il résulte de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989, ouvre à ce dernier un droit à réparation de chacun des préjudices qui lui ont été causés, à commencer par le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux. Le locataire peut ainsi cumuler différents chefs de préjudice, patrimoniaux comme extrapatrimoniaux.

Cour de cassation — 2011-11-09 — n° 10-23.542

La bonne foi du bailleur n'est pas un rempart

Jurisprudence
Le caractère inexcusable, ou au contraire excusable, de l'erreur de droit à l'origine d'une notification défectueuse est sans incidence sur les droits du locataire. Autrement dit, l'invocation par le bailleur ou le notaire d'une confusion sur le régime applicable ne fait pas échec au recours. L'obligation de purge est objective.

Cour de cassation — 2010-10-20 — n° 09-66.113

Une vigilance jurisprudentielle constante

Jurisprudence
Un arrêt récent confirme la vigueur du contentieux : les préempteurs subsidiaires ayant exercé leur droit voient leur position protégée par la Cour de cassation, y compris face à des acquéreurs tiers ayant régularisé la vente avant contestation. La sanction de la purge défectueuse reste effective plus de dix ans après les premiers arrêts de principe.

Cour de cassation — 2023-03-01 — n° 21-22.073

Ce qu'il faut faire maintenant

  • Identifier le régime applicable à votre situation (loi du 6 juillet 1989 pour la vente au locataire en place, loi du 31 décembre 1975 pour les ventes à la découpe).
  • Conserver l'original de toute notification reçue, avec l'enveloppe et l'avis de réception, et noter la date exacte de réception.
  • Vérifier point par point la régularité de la notification (prix, conditions, délai, description du bien).
  • Si vous décidez de préempter, envoyer une réponse écrite par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'échéance, en des termes non équivoques.
  • Si vous suspectez une purge irrégulière, consulter un avocat dans les jours qui suivent la découverte des faits, sans attendre.

Questions fréquentes

  • Quelle est la différence entre le droit de préemption ordinaire et le droit de préemption subsidiaire du locataire ?

    Le droit de préemption ordinaire s'exerce au moment où le bailleur notifie sa première offre de vente. Le locataire peut acheter aux conditions initialement proposées. Le droit de préemption subsidiaire intervient dans un second temps : lorsque le bailleur, n'ayant pas trouvé preneur au prix initial, finalise finalement la vente avec un tiers à un prix ou à des conditions plus favorables que ceux notifiés au départ. Il doit alors revenir vers le locataire pour lui offrir la possibilité d'acquérir au nouveau prix. La logique est d'éviter que le locataire soit lésé par une baisse de prix intervenue après sa renonciation initiale.

  • Que se passe-t-il si le bailleur ne notifie pas la seconde offre au locataire ?

    L'absence de seconde notification, dans une situation qui l'imposait, est une purge irrégulière. Le locataire évincé peut agir en justice pour obtenir soit la nullité de la vente conclue avec le tiers, soit une indemnisation de ses préjudices. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 9 novembre 2011, que la violation du droit de préemption ouvre droit à réparation de chacun des préjudices subis, notamment le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux. La bonne foi du bailleur n'est pas un moyen de défense, comme l'a rappelé un autre arrêt du 20 octobre 2010.

  • Puis-je exercer mon droit de préemption sous condition d'obtention d'un prêt ?

    La question est délicate. Le régime de la loi du 6 juillet 1989 admet, dans certaines conditions, une acceptation conditionnée à l'obtention d'un prêt. Le régime de la loi du 31 décembre 1975 est plus strict. En pratique, la formulation de votre acceptation doit être calibrée avec précision : une acceptation trop conditionnelle peut être requalifiée en refus, une acceptation trop ferme peut vous engager sans garantie de financement. Faites relire votre courrier par un avocat avant envoi. Le coût de la relecture est sans commune mesure avec les conséquences d'une formulation maladroite.

  • Combien de temps ai-je pour signer l'acte authentique après avoir préempté ?

    Le délai est fixé par les textes propres à chaque régime et est en principe rappelé dans la notification. Un dépassement peut valoir renonciation à la préemption et rouvrir la vente au tiers. Dans un régime voisin, celui du preneur rural, l'article L412-8 du Code rural prévoit une mise en demeure par huissier au terme de laquelle la déclaration de préemption devient nulle de plein droit. Le principe est proche pour les locataires : dès l'acceptation, engagez sans attendre les démarches bancaires et calez une date de signature avec le notaire dans la fourchette légale.

  • Quel juge est compétent pour contester une purge irrégulière du droit de préemption ?

    La compétence dépend de la nature de la demande et du montant en jeu. Les actions en nullité de vente immobilière relèvent en principe du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Les actions indemnitaires peuvent y être jointes. L'assistance d'un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les affaires civiles dépassant un certain seuil. Compte tenu des enjeux financiers (prix du logement, dommages-intérêts potentiels), la représentation par avocat s'impose en pratique dans tous les dossiers, même lorsqu'elle ne serait pas strictement obligatoire.

  • Le droit de préemption subsidiaire du locataire s'applique-t-il aussi quand le logement est en SCI ?

    Oui, dès lors que la vente porte sur un immeuble donnant en jouissance au locataire et que les conditions légales sont réunies. Le fait que le bailleur soit une personne morale (SCI, société de gestion) ne fait pas obstacle à la préemption du locataire. En revanche, certaines cessions de parts sociales de SCI, qui ne sont pas des ventes d'immeubles au sens strict, échappent au mécanisme. Le montage juridique peut être utilisé pour tenter de contourner la préemption, ce qui expose à un contentieux fondé sur la fraude aux droits du locataire. En cas de doute, faites analyser l'opération par un avocat.

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