Liquidation judiciaire et bail commercial : sort du bail et droits du bailleur

Une liquidation judiciaire s'ouvre. Le commerce ferme, l'activité cesse, les salariés partent. Par cohérence, le bail commercial qui abritait cette activité devrait s'éteindre avec elle. Il ne s'éteint pas. Le Code de commerce le maintient en vie, particularité du droit français des procédures collectives qui surprend chaque année des centaines de bailleurs et de preneurs. Le contrat survit à la disparition de l'entreprise qui l'a signé, parfois quelques semaines, parfois plus d'un an, jusqu'à ce que le liquidateur décide d'y mettre fin ou que le bailleur l'obtienne par une voie procédurale précise.

Ce décalage temporel n'est pas un détail. Il conditionne le montant des arriérés, l'imputation des indemnités d'occupation, la capacité du bailleur à récupérer ses locaux, et les chances de céder le droit au bail isolément. Pour le bailleur, les règles changent brutalement le jour du jugement d'ouverture : les délais procéduraux, l'obligation pour le preneur de payer le loyer courant, le rang dans le concours des créanciers, les modes de recouvrement. Tout est recomposé par l'article L. 641-12 du Code de commerce.

Pour le preneur, plus exactement pour le liquidateur qui le représente, des choix s'imposent dans les jours qui suivent l'ouverture. Continuer le bail pour permettre la cession du fonds de commerce ? Y renoncer immédiatement pour éviter d'accumuler des loyers à la charge de la procédure ? Chaque option engage l'actif disponible et l'ordre des paiements. Et pour les juges, l'articulation entre droit du bail commercial et droit des entreprises en difficulté reste une source permanente de nuances, comme l'illustrent les arrêts de la chambre commerciale d'octobre 2020, janvier 2023, octobre 2024 et juin 2025, qui ont tous précisé un aspect du régime.

L'article qui suit décrit le mécanisme de survie du bail en liquidation judiciaire, les trois voies de résiliation ouvertes aux parties, la place du bailleur dans la procédure collective, et les évolutions jurisprudentielles les plus récentes. L'objectif : permettre à un bailleur confronté à la liquidation de son locataire, ou à un commerçant sur le point d'être liquidé, d'anticiper ce qui se joue vraiment, ce qu'il faut attendre, ce qu'il faut exiger.

La survie du bail commercial, principe contre-intuitif d'une procédure brutale

L'ouverture d'une liquidation judiciaire signifie en règle générale la fin de l'entreprise. Les actifs sont réalisés, les créanciers payés selon leur rang, la personne morale disparaît. Le bail commercial, lui, échappe à cette logique d'extinction. Le législateur a posé un principe clair : la liquidation ne tue pas le contrat de bail. Elle ouvre une période transitoire pendant laquelle le bail continue, parfois en sommeil, parfois activement, et au terme de laquelle il peut être cédé, résilié ou continué par un repreneur.

Le principe : la continuation de plein droit posée par l'article L. 641-12

Le mécanisme est inscrit au premier alinéa de l'article L. 641-12 du Code de commerce, qui régit le sort des contrats en cours en cas de liquidation judiciaire. Sa portée est large : aucune clause du bail, même rédigée comme une résolution automatique en cas de procédure collective, ne peut écarter cette règle. Le bailleur qui aurait inséré une telle clause découvre que le jugement d'ouverture la prive d'effet.

La formulation est négative et c'est précisément ce qui en fait la force. Le législateur n'a pas dit que le bail se poursuit. Il a dit que la liquidation, à elle seule, ne le résilie pas. La différence importe : le bail reste vivant, mais sa continuation effective dépend de décisions ultérieures du liquidateur, du juge-commissaire ou du bailleur lui-même. Le bail flotte dans un état provisoire, ni mort ni pleinement actif, le temps que la procédure se déploie.

La logique économique : préserver la valeur du fonds de commerce

Cette survie n'est pas une coquetterie juridique. Elle répond à une réalité économique mesurable : le droit au bail constitue souvent la composante la plus précieuse du fonds de commerce, parfois la seule qui ait encore une valeur de marché au moment de la liquidation. Un emplacement bien situé, un loyer historiquement bas, une autorisation d'exploitation accordée par le bail, autant d'éléments qui se monnaient. Couper le bail dès le jugement d'ouverture reviendrait à détruire cet actif sans l'avoir essayé. À l'inverse, le maintenir ouvre la possibilité d'une cession isolée du droit au bail, ou d'une cession globale du fonds incluant ce droit, au profit des créanciers.

Le bailleur n'est donc pas le seul à pouvoir réclamer la fin du contrat. Le liquidateur conserve la maîtrise du sort du bail tant qu'il considère qu'il y a une chance de valoriser cet actif. Le bailleur, lui, dispose de voies de sortie, mais ces voies sont encadrées par des conditions de délai et de motif qui font tout l'objet du contentieux.

Trois voies de résiliation du bail commercial en liquidation judiciaire

Une fois posée la survie du bail, la question devient pratique : comment y mettre fin lorsque la continuation n'a plus de sens, soit pour la procédure soit pour le bailleur ? L'article L. 641-12 ouvre trois voies distinctes, qui obéissent à des logiques différentes et profitent à des acteurs différents. Les confondre est une erreur fréquente, et coûteuse, parce que les délais et les conséquences ne sont pas les mêmes.

La résiliation à l'initiative du liquidateur

La première voie est ouverte au liquidateur lui-même. Lorsqu'il estime que la poursuite du bail n'a aucune utilité pour la procédure, parce que le fonds n'a pas de valeur cessible ou parce que les loyers à supporter excèdent les chances de cession, il peut décider de résilier le contrat. Cette décision est unilatérale, motivée par les seuls besoins de la procédure, et produit effet à l'égard du bailleur sans qu'une décision de justice soit nécessaire à proprement parler.

Le bailleur reçoit alors une notification, prend acte de la résiliation, et peut récupérer les locaux. La rapidité de cette option, lorsqu'elle est mobilisée, contraste avec la lenteur des autres voies. Mais elle suppose que le liquidateur ait constaté l'absence d'intérêt pour la procédure, ce qui prend en pratique plusieurs semaines, le temps d'évaluer la cessibilité du fonds.

La résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement

La deuxième voie appartient au bailleur. Lorsque les loyers échus après le jugement de liquidation ne sont pas payés, le bailleur peut demander la résiliation. Le mécanisme est apparenté à celui du droit commun du bail commercial, mais ses délais sont propres à la procédure collective.

Deux conditions cumulatives encadrent l'action : le défaut de paiement doit concerner des loyers postérieurs au jugement, et l'action ne peut être engagée qu'après un délai de trois mois. Ce délai n'est pas un délai de tolérance offert au preneur, c'est un délai d'attente imposé au bailleur. Il vise à donner au liquidateur le temps d'apprécier la suite à donner au bail. Pendant ces trois mois, le bailleur subit l'accumulation des loyers impayés sans pouvoir agir.

Le point de départ exact de ce délai a longtemps suscité des hésitations. La Cour de cassation l'a tranché en janvier 2023.

La décision a un impact pratique direct : le bailleur sait à quelle date exactement il pourra saisir le juge-commissaire ou le tribunal, en comptant trois mois depuis le jugement d'ouverture, sans avoir à attendre l'évaluation des actifs ou la nomination définitive des organes de la procédure.

La résiliation pour causes antérieures au jugement d'ouverture

Troisième voie, plus discrète : le bailleur peut aussi demander la résiliation judiciaire, ou faire constater la résiliation de plein droit du bail, pour des causes antérieures au jugement de liquidation. Loyers impayés avant l'ouverture, manquement antérieur à une clause essentielle, défaut d'exploitation, autant de motifs qui auraient justifié une résiliation classique avant la procédure collective.

Cette voie reste ouverte, mais le bailleur doit agir dans un délai contraint. Il dispose de trois mois à compter de la publication du jugement de liquidation pour introduire sa demande s'il ne l'a pas déjà fait. Passé ce délai, les causes antérieures sont en quelque sorte épongées par la procédure : le bailleur ne peut plus s'en prévaloir pour obtenir la résiliation, même s'il peut toujours déclarer la créance correspondante au passif.

Le bailleur créancier d'une procédure collective : un statut à plusieurs étages

Au-delà du sort du bail lui-même, l'ouverture de la liquidation judiciaire fait du bailleur un créancier au sens du droit des procédures collectives. Cette qualification n'est pas neutre. Elle structure la manière dont les sommes dues seront, ou ne seront pas, recouvrées. Le bailleur n'est pas un créancier comme un autre, mais il n'est pas non plus toujours prioritaire. Sa situation varie selon la nature des loyers en cause, la valeur du mobilier garnissant les locaux, et l'ordre de paiement des créances postérieures.

Les loyers antérieurs : la déclaration de créance au passif

Les loyers échus avant le jugement d'ouverture relèvent du passif antérieur. Le bailleur doit les déclarer dans les délais légaux, faute de quoi sa créance est inopposable à la procédure. Cette déclaration ne lui garantit aucun paiement effectif. Elle lui ouvre seulement le droit de figurer dans le concours des créanciers et de recevoir, le cas échéant, un dividende proportionnel à l'actif disponible. Pour des arriérés conséquents, l'expérience montre que le taux de recouvrement final est très faible, souvent inférieur à dix pour cent.

Le bailleur dispose toutefois d'un atout particulier : le privilège du bailleur d'immeuble, qui lui confère un rang préférentiel sur le produit de la vente des meubles garnissant les locaux loués. Lorsque le preneur a laissé sur place du matériel, du stock ou du mobilier d'une valeur significative, ce privilège peut permettre au bailleur de récupérer une partie de sa créance avant les autres créanciers chirographaires. Encore faut-il que ces biens existent encore au jour de la liquidation, n'aient pas été vendus, et trouvent preneur lors des opérations de réalisation.

Les loyers postérieurs : créances utiles à la procédure

Le traitement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture est radicalement différent. Tant que le bail continue, les loyers et charges courants doivent être payés à leur échéance, au même titre que les autres dépenses de la procédure. Ils ne se déclarent pas au passif, ils sont dus par le liquidateur sur l'actif disponible. Lorsque cet actif est insuffisant, ces loyers deviennent des créances impayées de la procédure, qui suivent un ordre de paiement propre, en principe favorable mais qui dépend de la concurrence avec les autres créances postérieures, notamment salariales et fiscales.

C'est pour cette raison que la décision du liquidateur de continuer ou non le bail emporte des conséquences directes pour le bailleur. Si la continuation produit des loyers payés régulièrement pendant plusieurs mois, elle protège le bailleur. Si elle produit des loyers que la procédure ne peut pas honorer, elle aggrave sa situation, puisque ces sommes s'ajoutent aux arriérés antérieurs sans garantie de paiement.

L'indemnité d'occupation après résiliation

Une fois la résiliation prononcée ou constatée, le bail prend fin, mais l'occupation des locaux peut se poursuivre matériellement le temps que le liquidateur libère les lieux. Pendant cette phase, le bailleur peut réclamer une indemnité d'occupation, qui n'est pas un loyer mais une compensation de la jouissance sans titre. Le montant en est généralement calé sur le loyer du bail résilié, mais peut être réévalué en fonction de la valeur locative réelle. Cette indemnité suit le régime des créances postérieures à l'ouverture, donc en principe paye comparable aux loyers postérieurs si la procédure dispose de liquidités.

Ce que la Cour de cassation a clarifié sur le bail commercial en liquidation judiciaire

Le régime de l'article L. 641-12 du Code de commerce, formulé en termes apparemment limpides, a soulevé une série de questions d'application que la jurisprudence a tranchées les unes après les autres depuis 2019. Quatre décisions récentes, de 2019 à 2025, dessinent le cadre opérationnel actuel. Aucune ne révolutionne le système. Toutes le précisent au point où il commençait à dériver.

La preuve du jugement d'ouverture, condition de l'interruption d'instance

Premier rappel, en apparence procédural mais aux conséquences pratiques importantes. Lorsque le preneur, défendeur dans une action introduite par le bailleur, invoque l'ouverture d'une liquidation judiciaire pour obtenir l'interruption de l'instance et la mise en cause du liquidateur, il doit en produire le jugement. La simple allégation ne suffit pas.

Pour le bailleur poursuivant la résiliation, cette règle est protectrice : elle évite qu'un preneur défaillant ne paralyse la procédure par une simple affirmation d'avoir été placé en liquidation. Pour le preneur, elle impose une rigueur documentaire dès la première audience.

Lorsque c'est le bailleur lui-même qui est en liquidation judiciaire

L'hypothèse est moins fréquente mais bien réelle. Lorsqu'un bailleur, personne physique ou société civile immobilière, est placé en liquidation judiciaire, la question se pose de savoir qui peut décider du sort du bail consenti à un preneur tiers. Le liquidateur peut-il résilier le bail au nom du bailleur, pour permettre une cession plus avantageuse de l'immeuble ? La Cour de cassation a répondu en deux temps, dans deux arrêts rendus le même jour.

Le double message est cohérent : la liquidation du bailleur ne le libère pas des obligations qu'il a contractées envers son locataire, mais elle ouvre au liquidateur la faculté d'agir au nom de la procédure, y compris pour mettre fin à un bail dont la continuation entraverait la réalisation des actifs. Le juge-commissaire en est le filtre, ce qui rend la décision contrôlable par le preneur via les voies de recours du droit des procédures collectives.

Résolution du plan et résiliation pour causes antérieures : la limite du retour en arrière

Deux décisions récentes, d'octobre 2024 et juin 2025, ont précisé une hypothèse délicate : celle d'un plan de redressement ou de sauvegarde adopté, exécuté quelque temps, puis résolu en raison de l'inexécution par le débiteur, suivi de l'ouverture d'une liquidation judiciaire. Quel est alors le point de référence pour apprécier les loyers impayés et les causes de résiliation ? La date initiale du jugement d'ouverture du plan, ou la date du prononcé de la liquidation après résolution ?

L'enjeu est de taille. Si l'on retient la première date, des loyers impayés pendant l'exécution du plan deviennent des causes antérieures au sens de l'article L. 641-12, soumises au délai de forclusion de trois mois. Si l'on retient la seconde, ces mêmes loyers échappent à cette qualification et permettent au bailleur d'obtenir plus facilement la résiliation.

La règle dégagée protège la cohérence de la procédure. Elle empêche le bailleur d'utiliser comme cause postérieure à la liquidation des loyers en réalité dus pendant la phase d'exécution du plan. Pour le bailleur confronté à un preneur dont le plan a échoué, le message est clair : il ne peut pas instrumentaliser le passage à la liquidation pour rouvrir un compteur d'arriérés. Les loyers d'avant la liquidation restent du passif antérieur, à déclarer dans les conditions de droit commun.

Cette deuxième précision est tout aussi importante. Elle évite que le bailleur, confronté à une liquidation avec poursuite d'activité (donc avec maintien d'une exploitation en vue d'une cession), ne tente de court-circuiter le liquidateur en négociant directement avec un repreneur. Le contrôle de la procédure prévaut sur la liberté contractuelle du bailleur.

Le bilan jurisprudentiel : un régime stabilisé mais exigeant

L'image qui se dégage de cette séquence d'arrêts est celle d'un régime juridique parvenu à un point de stabilisation. Les questions ouvertes par la formulation de l'article L. 641-12 ont trouvé leurs réponses : point de départ du délai de trois mois, traitement de la liquidation du bailleur lui-même, articulation avec la résolution d'un plan. Le texte de loi n'a pas changé, mais son application est désormais cadrée.

Pour autant, ce régime stabilisé reste exigeant. Les délais sont brefs, les qualifications décisives, les marges d'erreur faibles. Un bailleur qui agit sur le mauvais fondement ou hors délai perd souvent la totalité de son action en résiliation, sans recours possible. Un preneur qui ne réagit pas suffisamment tôt à l'ouverture de la procédure laisse échapper la possibilité d'une cession de son droit au bail qui aurait permis d'apurer une partie du passif. La rigueur des règles renvoie en miroir à la nécessité d'un accompagnement spécialisé dès les premiers jours suivant le jugement d'ouverture.