Après le compromis de vente : les étapes jusqu'à la remise des clés

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Vous venez de signer le compromis de vente. Le vendeur a paraphé, l'agent immobilier a souri, le notaire vous a serré la main. Et maintenant ? Entre cette signature et la remise des clés, il reste deux à trois mois, parfois plus, pendant lesquels tout peut encore basculer : refus de prêt, servitude découverte, préemption de la mairie, désistement du vendeur. Chaque étape de cette période a ses règles, ses délais, ses pièges.

La transaction immobilière ne se joue pas à la signature du compromis, elle se joue dans ce qui suit. Ce guide détaille, étape par étape, ce que vous devez faire après le compromis de vente, les délais à respecter, les documents à transmettre et les signaux qui doivent vous alerter. Il s'adresse à l'acquéreur comme au vendeur, car les deux subissent les mêmes aléas de la période intermédiaire.

Au total, comptez entre deux et quatre mois entre le compromis et l'acte authentique dans une opération standard. Ce délai n'est pas administratif : il correspond à des diligences précises, dont certaines dépendent de vous, d'autres du notaire, d'autres encore de tiers (banque, mairie, syndic). Les connaître, c'est éviter l'inertie qui, en matière immobilière, coûte toujours cher.

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   Étape 1 — Exercer ou laisser passer le délai de rétractation

   L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation après notification du compromis signé. Pendant ces jours, il peut se retirer sans motif ni pénalité.

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   Étape 2 — Déposer la demande de prêt

   La condition suspensive de financement court. Vous devez solliciter votre banque dans les délais fixés par le compromis, généralement 45 à 60 jours.

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   Étape 3 — Suivre la purge des droits de préemption

   Le notaire interroge la mairie et, le cas échéant, la SAFER ou le preneur titulaire d'un droit de préemption. Deux mois sont nécessaires pour obtenir une réponse ferme.

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   Étape 4 — Lever les conditions suspensives

   Offre de prêt reçue, préemption purgée, état hypothécaire propre : chaque condition levée doit être notifiée par écrit, dans les formes prévues au compromis.

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   Étape 5 — Préparer et signer l'acte authentique

   Le notaire convoque les parties, vérifie les fonds, procède au virement du prix et remet les clés. L'acte est publié au service de la publicité foncière dans le mois qui suit.

Exercer le droit de rétractation après le compromis de vente

L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose d'un délai légal de rétractation après la signature du compromis. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation du compromis par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique sécurisée. Pendant cette période, vous pouvez renoncer sans motif et sans pénalité, et le dépôt de garantie éventuellement versé doit vous être restitué dans les délais réglementaires.

La rétractation s'exerce par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur ou au professionnel qui a reçu la signature (notaire ou agent). Le cachet de la poste fait foi. L'erreur la plus fréquente consiste à notifier verbalement ou par simple mail : la Cour de cassation a toujours été exigeante sur la forme. Une rétractation hors délai ou mal formalisée vous engage définitivement.

Le vendeur, lui, n'a pas de droit de rétractation équivalent. Dès la signature, il est engagé. S'il tente de se dédire, l'acquéreur peut l'y contraindre judiciairement, le plus souvent par une action en vente forcée ou par la voie d'un protocole transactionnel négocié. Un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 2010-06-17, n° 09-14.144) illustre la situation d'un vendeur ayant refusé de signer après avoir trouvé un acheteur à meilleur prix, et condamné à régulariser.

Déposer la demande de prêt dans les délais de la condition suspensive

La quasi-totalité des compromis contient une condition suspensive d'obtention de prêt. Cette condition protège l'acquéreur : si la banque refuse le financement dans les conditions fixées, la vente tombe et le dépôt de garantie est restitué. Mais cette protection n'est pas automatique. Elle suppose que vous ayez effectivement sollicité un ou plusieurs établissements, dans les délais, pour un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans le compromis (montant, durée, taux maximum).

Le délai standard est de 45 à 60 jours à compter de la signature. Pendant cette période, vous devez constituer un dossier bancaire complet : avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, apport personnel justifié, assurance emprunteur. Un dossier mal préparé qui provoque un refus formel n'est pas opposable comme condition suspensive défaillante : le juge peut considérer que l'acquéreur a lui-même fait échec à la condition.

Transmettre l'accord ou le refus au notaire

Dès réception de l'offre de prêt, vous la transmettez au notaire chargé de la vente. S'il s'agit d'un refus, celui-ci doit être formalisé par écrit par la banque, mentionner la demande qui vous a été refusée et correspondre aux critères du compromis. Un simple « refus de principe » oral est insuffisant pour faire tomber la vente.

Prolonger la condition suspensive si nécessaire

Si l'instruction bancaire prend plus de temps que prévu, demandez par écrit au vendeur, via le notaire, une prorogation de la condition suspensive. Un vendeur conciliant acceptera le plus souvent, surtout si le marché est tendu de son côté. En revanche, un vendeur pressé peut refuser et constater la caducité du compromis à l'échéance : vous perdez alors le bien, mais récupérez votre dépôt de garantie.

Suivre la purge des droits de préemption après le compromis de vente

Dès la signature du compromis, le notaire déclenche la purge des droits de préemption. Le droit de préemption urbain, exercé par la commune, est le plus courant en zone urbaine : le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui mentionne le prix et les conditions de la vente. La mairie dispose de deux mois pour répondre. Son silence vaut renonciation.

Si la mairie préempte, elle acquiert le bien aux conditions de la DIA, ou propose un prix inférieur. Le vendeur peut alors accepter, refuser ou retirer son bien. Pour l'acquéreur initial, la préemption signifie en principe la fin de l'opération. La jurisprudence rappelle qu'une fois le droit exercé, le titulaire du droit doit effectivement signer l'acte authentique dans les conditions annoncées (Cass. 2015-06-24, n° 14-18.684).

Les autres droits de préemption à vérifier

Selon la nature du bien, d'autres droits peuvent s'ajouter : droit du locataire en cas de vente d'un logement loué vide, droit de la SAFER en zone agricole, droit de préemption du département pour les espaces naturels sensibles, préemption des locataires commerciaux dans certains cas. Chacun suit ses propres délais. Le notaire est seul en mesure de dresser la liste exhaustive des purges applicables à votre bien ; c'est l'une des raisons pour lesquelles sa diligence conditionne tout le calendrier.

Lever les conditions suspensives avant la signature de l'acte authentique

Entre le compromis et l'acte authentique, le notaire rassemble les pièces qui permettront de constater que toutes les conditions suspensives sont levées. Au-delà du prêt et de la préemption, cela inclut : l'état hypothécaire du bien, les diagnostics techniques complémentaires si nécessaire, le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le pré-état daté du syndic, les certificats d'urbanisme, la situation fiscale du vendeur, et toute servitude non révélée au compromis.

Chaque élément peut révéler une difficulté : un hypothèque non purgée du côté vendeur, une procédure contentieuse en cours sur la copropriété, un refus d'autorisation de travaux obtenu entre-temps. L'acquéreur attentif demande au notaire une liste mise à jour toutes les deux semaines des pièces reçues et des pièces en attente. Cette discipline simple prévient 80 % des mauvaises surprises.

Préparer la signature de l'acte authentique

Une fois toutes les conditions levées, le notaire fixe la date de signature de l'acte authentique. Il adresse aux parties, environ quinze jours avant, le projet d'acte pour relecture. Ne vous contentez jamais d'un survol : vérifiez l'identité des parties, la description cadastrale, le prix et ses modalités de paiement, les servitudes mentionnées, les diagnostics annexés, la date d'entrée en jouissance et l'état des taxes au prorata. Toute divergence avec le compromis doit être signalée avant la signature.

Côté acquéreur, les fonds doivent être virés sur le compte du notaire au plus tard la veille du rendez-vous. Prévoyez un virement SEPA en début de semaine pour éviter tout retard : le notaire ne signera pas sans la totalité du prix et des frais sur son compte. Le vendeur, de son côté, doit avoir fait relever les compteurs, résilié ses abonnements et préparé la remise des clés.

Les frais à régler au notaire

Les frais dits « de notaire » comprennent les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire et les débours. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. L'acquéreur les règle en sus du prix de vente, directement entre les mains du notaire. L'ordre public du financement de l'acte est strict : à défaut de versement complet, le titre de propriété ne peut être délivré, principe que l'on retrouve dans d'autres procédures de vente, par exemple à l'article L322-11 du Code des procédures civiles d'exécution qui conditionne la délivrance du titre à la justification du paiement des frais taxés.

La remise des clés et l'entrée en jouissance

La remise des clés intervient en principe le jour de la signature, immédiatement après que le notaire a confirmé le transfert effectif du prix au vendeur. L'entrée en jouissance, qui marque le point de départ des assurances, des charges de copropriété et de la taxe foncière au prorata, peut être décalée si les parties en conviennent, mais cette dérogation doit être écrite dans l'acte. Faute de clause claire, la jurisprudence applique le principe du jour de la signature.

Après la signature : publication et formalités post-acte

Une fois l'acte authentique signé, le notaire dispose d'un délai pour publier le titre au service de la publicité foncière. Cette publication rend la vente opposable aux tiers : elle garantit que personne ne pourra revendiquer un droit concurrent sur le bien que vous venez d'acquérir. Le principe de publication au fichier immobilier, dérivé de règles comme celle de l'article R322-63 du Code des procédures civiles d'exécution, structure l'ensemble du système de publicité foncière français.

Vous recevrez du notaire, dans les semaines qui suivent, une attestation de propriété utile pour les démarches urgentes (changement d'adresse, souscription d'assurance, raccordements). Le titre de propriété définitif, c'est-à-dire la copie authentique revêtue des mentions de publication, vous est remis plusieurs mois plus tard, parfois jusqu'à six mois après la signature selon la charge des services de publicité foncière.

Pensez à conserver dans un dossier unique : le compromis, l'acte authentique, les diagnostics, les attestations d'assurance, les procès-verbaux d'assemblée générale remis par le vendeur. Ces documents vous seront demandés à la revente, en cas de sinistre, ou en cas de contentieux. Un dossier numérisé et sauvegardé en double vous évitera des recherches fastidieuses dans dix ans. Le notaire conserve la minute de l'acte, dont le dépôt est encadré par les règles de l'office notarial, dans l'esprit des dispositions de l'article R322-24 du Code des procédures civiles d'exécution sur la remise des pièces entre notaire et parties.