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Compromis & promesse de vente

Promesse d'achat ou compromis de vente : le guide complet pour choisir

Par Maître Pierrick Bournet · Avocat en droit immobilier10 min de lecture
Sommaire

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Dans une transaction immobilière, le choix entre promesse d'achat et compromis de vente détermine qui est engagé, dans quelles conditions, et ce qui se passe si l'un des deux renonce. Les deux documents sont souvent présentés comme interchangeables par les intermédiaires. Ils ne le sont pas.

Le compromis de vente, techniquement une promesse synallagmatique, engage les deux parties dès la signature. Vendeur et acquéreur se promettent respectivement de vendre et d'acheter aux conditions arrêtées. La promesse unilatérale, elle, n'engage qu'une seule partie : soit le vendeur qui réserve son bien à l'acquéreur pendant un délai (promesse unilatérale de vente), soit l'acquéreur qui s'engage à acheter si le vendeur accepte (promesse d'achat, plus rare en pratique).

Ce choix a des conséquences fiscales, procédurales et contentieuses. Une promesse unilatérale non enregistrée dans les dix jours est frappée de nullité. Un compromis de vente auquel manque une mention obligatoire peut être attaqué des mois après la signature. Une condition suspensive de prêt mal rédigée peut vous priver du droit à restitution du dépôt de garantie si la vente échoue.

Ce guide détaille les six étapes qui structurent la signature d'un avant-contrat immobilier solide : distinguer les deux instruments, choisir celui qui correspond à votre situation, vérifier les mentions et annexes, négocier les conditions suspensives, respecter les délais, préparer la réitération notariée. Durée totale réaliste entre signature de l'avant-contrat et acte authentique : trois à quatre mois dans un dossier standard, jusqu'à six mois dans un dossier complexe.

  1. Étape 1 — Identifier la nature de l'avant-contrat

    Compromis synallagmatique, promesse unilatérale de vente ou promesse d'achat : chaque instrument engage différemment les parties et ouvre des recours distincts en cas de défaillance.

  2. Étape 2 — Choisir l'instrument adapté à votre situation

    Le choix dépend du marché, du besoin de délai pour l'une des parties, et de la stratégie contentieuse en cas de retrait. Un vendeur pressé n'a pas le même intérêt qu'un acquéreur qui veut conserver une option.

  3. Étape 3 — Vérifier les mentions et annexes obligatoires

    Diagnostics techniques, désignation du bien, prix, mentions de copropriété et information de préemption : chaque omission ouvre une cause potentielle d'annulation.

  4. Étape 4 — Négocier les conditions suspensives

    La condition suspensive d'obtention du prêt est centrale pour l'acquéreur. D'autres conditions (permis purgé, servitudes, droit de préemption) protègent chaque partie contre un aléa identifié.

  5. Étape 5 — Signer et faire courir le délai de rétractation

    L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation après remise de l'acte signé. La notification doit respecter des règles de forme précises pour être opposable.

  6. Étape 6 — Enregistrer la promesse unilatérale et réitérer chez le notaire

    Dix jours pour enregistrer une promesse unilatérale sous seing privé, sous peine de nullité. Puis levée des conditions suspensives, convocation à l'acte authentique, remise des clés.

Distinguer promesse d'achat et compromis de vente dans votre transaction immobilière

Le compromis de vente est une promesse synallagmatique : les deux parties sont engagées. Le vendeur promet de vendre, l'acquéreur promet d'acheter, aux conditions arrêtées. L'article 1589 du Code civil pose la règle fondamentale depuis plus de deux siècles.

La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Article 1589 du Code civil

La conséquence pratique est forte : dès lors que vous signez un compromis, le refus de l'acquéreur comme celui du vendeur ouvre à l'autre partie une action en exécution forcée de la vente, ou en versement de la clause pénale (généralement 10 % du prix). Le dépôt de garantie, versé par l'acquéreur à la signature, sert à sécuriser cette clause.

La promesse unilatérale fonctionne autrement. Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé : il réserve son bien à un bénéficiaire pendant une durée convenue, moyennant une indemnité d'immobilisation. L'acquéreur, lui, dispose d'une option. Il peut lever la promesse et acquérir, ou laisser passer le délai et renoncer. S'il renonce, il perd l'indemnité ; il ne peut pas être contraint d'acheter.

La promesse d'achat est le miroir inverse. L'acquéreur s'engage à acheter si le vendeur accepte dans un délai donné. Elle est rare en pratique sur le marché résidentiel français : les vendeurs lui préfèrent le compromis, qui les engage symétriquement mais sécurise le prix.

Choisir entre promesse unilatérale et compromis de vente selon votre situation

Côté acquéreur, la promesse unilatérale de vente est l'instrument le plus souple. Elle vous laisse le temps d'affiner votre projet (prêt bancaire, travaux, ventes croisées) sans vous imposer d'acheter. L'indemnité d'immobilisation, en général 5 à 10 % du prix, est perdue si vous renoncez sans motif protégé par une condition suspensive. Vous achetez du temps au prix d'une option.

Côté vendeur, la promesse unilatérale a un avantage et un inconvénient. Avantage : le bien est bloqué pour un acquéreur sérieux qui a mis la main à la poche. Inconvénient : vous ne pouvez pas forcer la vente si l'acquéreur se rétracte. L'indemnité d'immobilisation est une consolation, pas un prix de vente.

Le compromis de vente, lui, verrouille l'opération des deux côtés. C'est l'instrument de référence lorsque le marché est tendu, que le vendeur veut un engagement ferme, et que l'acquéreur a sécurisé son financement en amont. En cas de défaillance, l'autre partie peut demander l'exécution forcée en justice ou le versement de la clause pénale.

Un paramètre souvent oublié : la lésion. Lorsqu'un vendeur découvre après coup qu'il a vendu à vil prix, il peut agir en rescision pour lésion de plus des sept douzièmes. L'article 1675 du Code civil précise le point d'évaluation en cas de promesse unilatérale.

Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation.
Article 1675 du Code civil

Vérifier les mentions et annexes obligatoires de l'avant-contrat immobilier

Un avant-contrat immobilier n'est pas un simple accord de principe. C'est un document juridique dont le contenu est strictement encadré. Trois blocs sont à vérifier systématiquement avant la signature : la désignation du bien, les mentions financières, et le dossier des annexes.

La désignation précise du bien passe par l'adresse exacte, la nature (maison, appartement, lot de copropriété), la référence cadastrale, la surface Carrez pour la copropriété, et l'identification des annexes vendues (cave, parking, box). Les mentions financières incluent le prix, la ventilation entre mobilier et immobilier le cas échéant, les modalités de paiement et l'identité du séquestre du dépôt de garantie.

Le dossier d'annexes est volumineux : diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites selon zone, électricité, gaz, risques naturels et technologiques), titre de propriété, règlement de copropriété et derniers procès-verbaux d'assemblée générale, carnet d'entretien de l'immeuble. Pour un bien vendu en l'état futur d'achèvement, l'article R*262-14 du Code de la construction et de l'habitation impose en outre une note technique annexée à la promesse.

Dans l'hypothèse où le contrat est précédé d'une promesse de vente conformément à l'article L. 262-9, celle-ci comprend les indications prévues à cet article, qui incluent notamment le dossier de diagnostic. Cette note technique doit être annexée à la promesse.
Article R*262-14 du Code de la construction et de l'habitation

Pour un lot de copropriété, les mentions sont scrutées par la jurisprudence avec une sévérité particulière. Un arrêt de la Cour de cassation du 22 novembre 2018 rappelle la rigueur du régime de nullité.

Jurisprudence
L'acquéreur peut agir en nullité d'une promesse ou d'un contrat de vente portant sur un lot de copropriété qui ne comporte pas les mentions légalement requises, dans un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La nullité joue même si l'acquéreur n'a subi aucun préjudice concret.

Cour de cassation — 2018-11-22 — n° 17-23.366

Négocier les conditions suspensives du compromis de vente

La condition suspensive est le mécanisme qui vous libère de votre engagement si un événement prévu au contrat ne se réalise pas. Sa rédaction fait la différence entre un dépôt de garantie restitué et un dépôt perdu. Ne la laissez jamais au seul rédacteur de l'autre partie.

Condition suspensive d'obtention du prêt dans une transaction immobilière

C'est la condition la plus importante pour l'acquéreur qui finance son achat par emprunt. Elle doit mentionner le montant du prêt sollicité, le taux d'intérêt maximum accepté, la durée, et le nombre d'organismes bancaires auprès desquels l'acquéreur s'engage à déposer une demande. Chaque paramètre compte.

Si vous sollicitez un prêt à des conditions plus favorables que celles stipulées, vous êtes réputé avoir modifié votre demande et vous risquez de perdre le bénéfice de la condition. La Cour de cassation a jugé en ce sens dans un arrêt du 20 novembre 2013.

Jurisprudence
L'acquéreur qui demande à son établissement bancaire un prêt à un taux inférieur à celui plafonné par le compromis ne respecte pas les termes de la condition suspensive. La défaillance de cette condition peut dès lors lui être imputée, avec perte du dépôt de garantie à la clé.

Cour de cassation — 2013-11-20 — n° 12-29.021

Autre exigence jurisprudentielle : l'acquéreur doit prouver qu'il a réellement sollicité un prêt. Un refus bancaire isolé après des démarches molles ne suffit pas. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 février 2014, les contours de cette diligence.

Jurisprudence
Lorsque la promesse prévoit que l'acquéreur doit solliciter un prêt auprès d'organismes financiers, celui-ci doit démontrer des démarches réelles et sérieuses. À défaut, la défaillance de la condition suspensive lui est imputable et le vendeur peut conserver le dépôt de garantie.

Cour de cassation — 2014-02-12 — n° 12-27.182

Autres conditions suspensives à prévoir au compromis

Au-delà du prêt, plusieurs conditions suspensives sécurisent une transaction. L'absence d'exercice du droit de préemption par la commune ou le locataire, l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours pour une opération incluant des travaux, la purge des hypothèques du vendeur, l'absence de servitudes nouvelles révélées par le notaire. Chacune se négocie en amont.

Respecter le délai de rétractation après la signature de la promesse ou du compromis

L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai légal de rétractation de dix jours à compter de la remise ou de la notification de l'avant-contrat signé. Ce délai est d'ordre public : aucune clause ne peut y renoncer par avance. Il protège l'acquéreur contre une décision précipitée et lui permet de recevoir en retour l'intégralité des sommes déjà versées, sans aucune pénalité.

La rétractation doit être notifiée par un moyen offrant date certaine : lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre récépissé, ou procédé électronique équivalent. La date d'envoi fait foi, pas la date de réception par le vendeur. Un envoi le dixième jour avant minuit reste donc valable.

Le vendeur ne dispose pas de cette faculté. Dès lors qu'il a signé, il est engagé sans possibilité unilatérale de retour en arrière. Cette asymétrie suit la logique du droit de la consommation : protéger la partie dite « non professionnelle » dans un engagement souvent lourd par rapport à son patrimoine.

Si vous vous rétractez dans les règles, le dépôt de garantie vous est restitué sous un délai réglementaire. En cas de retard du vendeur ou du séquestre à restituer, des intérêts de retard sont dus de plein droit. Documentez tout, par écrit.

Enregistrer la promesse unilatérale de vente dans les dix jours

La promesse unilatérale sous seing privé est soumise à une formalité spécifique, et sa sanction est redoutable. L'article 1589-2 du Code civil frappe de nullité absolue toute promesse unilatérale afférente à un immeuble qui n'est pas enregistrée dans les dix jours de sa signature.

Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble, si elle n'a pas été constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
Article 1589-2 du Code civil

La règle appelle plusieurs précautions. Premièrement, elle ne vise que la promesse unilatérale, pas le compromis synallagmatique. Deuxièmement, un acte notarié dispense de la formalité : l'enregistrement est intégré à la procédure notariée. Troisièmement, le délai est de dix jours calendaires, non ouvrables, et l'enregistrement se fait auprès du service de la publicité foncière.

La sanction est brutale. Si l'enregistrement est tardif, la promesse est nulle d'une nullité qui peut être invoquée par toute partie intéressée. Le bénéficiaire qui a versé une indemnité d'immobilisation peut en demander la restitution. Mais s'il espérait lever l'option et faire exécuter la vente, il est dépourvu de titre : la promesse est juridiquement inexistante.

Une fois l'avant-contrat sécurisé, le processus se poursuit : purge du droit de préemption de la commune, levée des conditions suspensives (notamment le prêt accordé), convocation à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Comptez généralement trois mois entre l'avant-contrat et l'acte définitif, davantage en cas de copropriété complexe ou de permis à purger.

Ce qu'il faut faire maintenant

  • Déterminer avec le vendeur ou l'acquéreur si l'avant-contrat sera un compromis synallagmatique ou une promesse unilatérale, et ne pas accepter l'ambiguïté terminologique.
  • Exiger la liste complète des annexes et des diagnostics au moins 48 heures avant la signature pour pouvoir les relire sereinement.
  • Négocier précisément la condition suspensive d'obtention du prêt : montant, taux maximum, durée, nombre d'établissements à solliciter.
  • Si vous optez pour une promesse unilatérale sous seing privé, programmer l'enregistrement au service de la publicité foncière dans les dix jours.
  • Consulter un avocat spécialisé en immobilier avant la signature si l'opération dépasse quelques centaines de milliers d'euros ou présente une complexité (indivision, succession, copropriété en difficulté).

Questions fréquentes

  • Un compromis de vente peut-il être annulé après la signature ?

    Oui, mais seulement dans des cas précis. L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai légal de rétractation de dix jours à compter de la notification de l'acte signé, sans avoir à se justifier. Au-delà, l'annulation suppose soit la défaillance d'une condition suspensive (prêt refusé, préemption exercée), soit un vice du consentement (dol, erreur), soit l'absence d'une mention obligatoire pour un lot de copropriété. Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun droit de rétractation. Pour sortir d'un compromis après le délai de dix jours sans motif protégé, il faut négocier amiablement ou saisir le juge d'une action en nullité, avec un risque de clause pénale si l'action échoue.

  • Que se passe-t-il si l'acquéreur ne lève pas la promesse unilatérale ?

    L'acquéreur bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui laisse expirer le délai sans lever l'option perd l'indemnité d'immobilisation versée à la signature (généralement 5 à 10 % du prix). Il ne peut pas être contraint d'acheter : la promesse unilatérale ne lui crée aucune obligation d'achat, seulement une option. Le vendeur retrouve sa liberté de vendre à un tiers. En revanche, si l'acquéreur a renoncé en raison de la défaillance d'une condition suspensive prévue au contrat (par exemple un refus de prêt dans les règles), l'indemnité d'immobilisation lui est restituée intégralement.

  • Combien coûte la signature d'un avant-contrat immobilier ?

    Un compromis de vente signé en agence ou sous seing privé n'engendre pas de frais directs : la commission d'agence est due à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Un avant-contrat signé devant notaire coûte des honoraires de rédaction, généralement intégrés aux frais globaux de la vente payés à l'acte définitif. Pour une promesse unilatérale sous seing privé, les droits d'enregistrement sont dus (montant modique mais obligatoire sous dix jours). L'acquéreur verse en outre un dépôt de garantie (compromis) ou une indemnité d'immobilisation (promesse unilatérale), représentant 5 à 10 % du prix, séquestrée chez le notaire ou l'agent jusqu'à la vente définitive.

  • Faut-il systématiquement signer l'avant-contrat chez un notaire ?

    Juridiquement, non : un compromis ou une promesse peuvent être signés sous seing privé, en agence immobilière ou directement entre particuliers. Pratiquement, la signature devant notaire présente plusieurs avantages : vérification des pièces, sécurité de la rédaction, gestion du séquestre du dépôt de garantie, et pour la promesse unilatérale, dispense de la formalité d'enregistrement dans les dix jours. Pour une promesse unilatérale sous seing privé, l'enregistrement sous dix jours est impératif sous peine de nullité absolue. Dès que l'enjeu financier est significatif ou que le dossier présente une complexité, la signature notariée est fortement recommandée.

  • L'avant-contrat engage-t-il le conjoint non signataire ?

    La réponse dépend du régime matrimonial et de la nature du bien. Pour un bien commun ou pour la résidence familiale, la signature des deux époux est en principe requise à l'avant-contrat et à l'acte authentique. Signer sans l'accord du conjoint expose à une action en nullité du conjoint lésé. Pour un bien propre acquis avant mariage ou reçu par donation ou succession, le signataire est en principe seul engagé, mais la vente de la résidence familiale reste soumise à l'accord des deux. En indivision successorale, l'accord de tous les indivisaires est nécessaire. Un contrôle de ces points est à faire avant toute signature.

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