Liste mise à jour en octobre 2026
Les 14 meilleurs experts-comptables pour marchands de biens
Le marchand de biens achète des immeubles, des terrains ou des parts de sociétés immobilières pour les revendre avec profit. Fiscalement, c'est une activité commerciale : les biens sont des stocks, pas des immobilisations, et le bénéfice relève des BIC ou de l'impôt sur les sociétés. Deux régimes font sa rentabilité : la TVA sur marge, qui ne frappe que la différence entre prix de vente et prix d'achat lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, et les droits de mutation réduits accordés en échange d'un engagement de revendre dans les cinq ans. Une erreur sur l'un ou l'autre suffit à effacer la marge d'une opération.
Cette sélection réunit des cabinets qui consacrent une page, une équipe ou un guide aux marchands de biens, d'un groupe national doté d'un pôle promoteurs et marchands de biens à des cabinets régionaux de l'Oise, de Provence ou d'Occitanie. Tous figurent à l'annuaire de l'Ordre des experts-comptables. L'ordre tient compte de la profondeur de l'offre (équipe dédiée, outils, contenus techniques) puis de la taille du cabinet.
14 cabinets sélectionnésListe vérifiée le 27 octobre 2026Notre méthodologie
La liste en bref
La liste détaillée
Strata
PartenaireChâteauneuf-sur-Isère
Cabinet d'expertise comptable de l'agglomération de Valence qui accompagne les TPE-PME, les entreprises du bâtiment et les investisseurs immobiliers de la Drôme et de l'Ardèche : comptabilité, fiscalité, paie, contrôle de gestion et tableaux de bord.
- BTP
- SCI
- LMNP
- Marchands de biens
- Immobilier
171 rue de la Rose Blanche, 26300 Châteauneuf-sur-IsèreSite du cabinet Strata (nouvel onglet) ↗TGS France
Beaucouzé
Réseau d'expertise comptable dont le pôle immobilier est spécialisé dans l'accompagnement des gérants de SCI : comptabilité, fiscalité et formalités.
- Pôle dédié promoteurs, lotisseurs et marchands de biens
- Expertise comptable
- Freelances
- LMNP
- SCI
- Marchands de biens
1 rue du Tertre, CS 60119, 49072 BeaucouzéSite du cabinet TGS France (nouvel onglet) ↗HR Associés
Paris
Cabinet d'experts-comptables et de commissaires aux comptes présent à Paris et à Lyon. Sa page professions libérales vise médecins, dentistes, avocats, notaires, consultants, architectes, kinésithérapeutes et infirmiers, avec un accompagnement comptable, social et fiscal.
- Comptabilité analytique par projet et par phase
- E-commerce et DNVB
- Marketplaces
- Ventes internationales
- Expertise comptable
- Professions libérales
- Fiscalité
- Choix de structure
- Commissariat aux comptes
- E-commerce
- Hôtels
- Professions libérales
- Architectes
- Marchands de biens
- Holdings
- Boulangeries
- Franchises
12 rue du Bouquet de Longchamp, 75116 Paris01 40 37 60 15Site du cabinet HR Associés (nouvel onglet) ↗Fintaé
Chantilly
Cabinet inscrit au tableau de l'Ordre des Hauts-de-France, implanté dans l'Oise et à Paris, qui a fait des marchands de biens l'un de ses cœurs de métier : suivi des marges et de la trésorerie par projet, outils en ligne (calculateur de TVA sur marge, frais de notaire, rentabilité) et ressources dédiées à la TVA du marchand de biens.
- Calculateur de TVA sur marge en ligne
- Expertise comptable
- Marchands de biens
6 rue Victor Hugo, 60500 ChantillySite du cabinet Fintaé (nouvel onglet) ↗Silex (S2M Expertise)
Aix-en-Provence
Cabinet aixois qui a constitué une équipe dédiée aux marchands de biens et traite terrain à bâtir, lotissement, TVA sur marge, engagement de revente, droits d'enregistrement et déclaration d'achèvement. Il intervient aussi sur les crypto-actifs.
- Expertise comptable
- Marchands de biens
- Auto-entrepreneurs
- Crypto-actifs
3 allée des Ingénieurs, 13290 Aix-en-Provence04 12 16 03 48Site du cabinet Silex (S2M Expertise) (nouvel onglet) ↗Fintek
Paris · 35 collaborateurs
Cabinet du 11e arrondissement inscrit au tableau de l'Ordre de Paris (35 collaborateurs selon son site) avec une page dédiée aux marchands de biens : comptabilité par opération, TVA sur la marge, engagement de revente et valorisation des immeubles en stock à leur prix de revient.
- Expertise comptable
- Marchands de biens
Expatrim
Mudaison
Cabinet inscrit à l'Ordre d'Occitanie, avec un bureau à Lille, dont l'offre immobilier comprend une page marchands de biens : comptabilité suivie opération par opération, fiscalité anticipée de l'acquisition à la revente et chiffrage de la première opération avant signature.
- Expertise comptable
- Marchands de biens
Klein Expertise
Angy
Cabinet de l'Oise inscrit à l'Ordre des Hauts-de-France qui publie des formules dédiées aux marchands de biens selon le rythme des opérations d'achat-revente, avec un prévisionnel de rentabilité par opération.
- Expertise comptable
- Marchands de biens
86 rue Aristide Briand, 60250 AngySite du cabinet Klein Expertise (nouvel onglet) ↗Aurus
Roanne
Cabinet de Roanne, Saint-Étienne et Lyon doté d'un pôle santé qui traite les infirmiers libéraux. Le forfait soignant est affiché à 92 € HT par mois et comprend la 2035, Pennylane avec import des données CPAM et le conseil CARPIMKO.
- Plus de 150 artisans accompagnés
- Partenaire Pennylane certifié (déclaration du cabinet)
- Forfait soignant à 92 € HT par mois
- Page holding avec cas chiffrés (mère-fille, intégration fiscale, 150-0 B ter)
- Artisans du bâtiment
- TVA travaux
- Rentabilité chantier
- Médecins et dentistes
- Kinés et infirmières
- Passage en SELARL
- Expertise comptable
- BTP
- Professions médicales
- Infirmiers
- Marchands de biens
- Holdings
- Pennylane
12 rue Nicolas Cugnot, 42300 RoanneSite du cabinet Aurus (nouvel onglet) ↗CPECF
Marseille
Cabinet provençal inscrit à l'Ordre, installé à Marseille et Aix-en-Provence, qui consacre une page aux marchands de biens et met à disposition un guide pratique (règles de l'activité, imposition en société, régimes de TVA, droits d'enregistrement).
- Expertise comptable
- Marchands de biens
- Consultants
Chevaillier (Audintex)
Paris
Cabinet du 16e arrondissement qui cite les marchands de biens parmi les acteurs de la filière immobilière qu'il accompagne, aux côtés des promoteurs, administrateurs de biens et syndics.
- Comptabilité mandant et représentation des fonds pour administrateurs de biens et syndics
- Expertise comptable
- Immobilier
- Marchands de biens
1 rue Antoine Arnauld, 75016 Paris01 47 34 89 54Site du cabinet Chevaillier (Audintex) (nouvel onglet) ↗ARIS
Lyon
Cabinet lyonnais fondé et dirigé par David Ravouna, inscrit à l'Ordre Auvergne-Rhône-Alpes, avec une page dédiée aux hôtels, cafés et restaurants et à l'accompagnement dès la création.
- Expertise comptable
- Restaurants
- Hôtels
- Marchands de biens
45 rue de l'Abondance, 69003 LyonSite du cabinet ARIS (nouvel onglet) ↗Adviz Experts
Les Lilas
Cabinet des Lilas et de Paris 8e avec deux pages dédiées : artisans taxis (licence ADS à amortir ou louer, TVA sur le carburant, statut artisanal) et chauffeurs VTC (revenus de plateformes, commissions, frais de véhicule, choix du statut).
- Plus de 200 clients
- Premier rendez-vous gratuit
- Accompagnement de l'exercice mixte salarié et libéral
- Avocats : spécialité historique du cabinet depuis plus de 10 ans
- Honoraires publiés dès 150 € HT par mois
- Page dédiée aux offices notariaux
- Page dédiée aux architectes libéraux
- Marketplaces
- TVA OSS
- Statut du e-commerçant
- JEI, CIR et CII
- BSPCE
- Due diligence financière
- Expertise comptable
- E-commerce
- Startups
- Dentistes
- Professions médicales
- Psychologues
- Avocats
- Notaires
- Architectes
- Marchands de biens
- Holdings
- Crypto-actifs
- Organismes de formation
- Agences de communication
- VTC et taxis
111 rue de Paris, 93260 Les LilasSite du cabinet Adviz Experts (nouvel onglet) ↗Sunspear Conseils
Paris
Cabinet du 1er arrondissement inscrit au tableau de l'Ordre qui publie un guide fiscal et comptable du marchand de biens destiné aux professionnels et à leurs experts-comptables.
- Artisanat
- Création d'entreprise BTP
- Tarification et seuil de rentabilité
- Expertise comptable
- BTP
- Marchands de biens
- Holdings
- Artisans
40 rue du Louvre, 75001 ParisSite du cabinet Sunspear Conseils (nouvel onglet) ↗
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TVA sur marge ou sur le prix total
L'article 268 du CGI permet de calculer la TVA sur la seule marge lorsque le bien revendu a été acquis sans droit à déduction, typiquement auprès d'un particulier. La qualification se joue au moment de l'achat : un immeuble acheté avec TVA, ou un terrain transformé en terrain à bâtir de nature différente, peut faire basculer la revente vers une TVA sur le prix total. Lorsque l'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans, la revente est en principe exonérée, sauf option.
La marge se calcule opération par opération, d'où l'intérêt d'une comptabilité analytique par bien dès le premier achat. Les factures de vente doivent mentionner le régime appliqué.
Droits de mutation réduits et engagement de revente
En souscrivant dans l'acte un engagement de revendre dans un délai de cinq ans, le marchand de biens assujetti à la TVA bénéficie de l'article 1115 du CGI : les droits d'enregistrement à l'achat sont ramenés à une taxe de publicité foncière très réduite, au lieu des droits de droit commun d'environ 5,8 % à 6,3 % selon les départements. Si le bien n'est pas revendu à temps, les droits normaux deviennent exigibles avec intérêts de retard. Un engagement de construire peut, selon les cas, remplacer l'engagement de revendre. Suivre les échéances de chaque bien en stock fait partie du travail du cabinet.
Statut, stock et trésorerie
La plupart des marchands de biens exercent en SAS ou en SARL à l'impôt sur les sociétés, ce qui permet de garder la trésorerie dans la société entre deux opérations. Les biens restant en stock à la clôture ne génèrent pas de résultat, mais les frais de portage (intérêts, taxe foncière, charges) pèsent sur la trésorerie. Le cabinet doit savoir valoriser ces stocks, constater une dépréciation lorsque la valeur de marché passe sous le prix de revient, et préparer un prévisionnel par opération pour les banques.
Choisir et rémunérer son expert-comptable
Posez trois questions avant de signer : combien de marchands de biens le cabinet suit-il, comment vérifie-t-il la TVA avant chaque acte, et qui surveille le délai de revente ? Certains cabinets publient des formules par nombre d'opérations, avec un devis complémentaire au-delà ; d'autres facturent un forfait annuel et une vacation par opération. Une première opération mal qualifiée coûte bien plus cher que l'écart d'honoraires entre deux cabinets.
Les erreurs les plus fréquentes
Trois erreurs reviennent souvent. La première est d'oublier l'engagement de revente dans l'acte d'achat, ce qui fait payer les droits de droit commun dès le départ. La deuxième est de mélanger plusieurs opérations dans une même comptabilité sans suivi par bien, ce qui empêche de calculer la marge réelle et la TVA due. La troisième est de sous-estimer la durée de portage : un chantier qui glisse de six mois consomme la trésorerie et rapproche l'échéance des cinq ans.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la TVA sur marge pour un marchand de biens ?
C'est un régime prévu par l'article 268 du CGI : lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA, la taxe due à la revente se calcule sur la différence entre prix de vente et prix d'achat, et non sur le prix total. Il vise les terrains à bâtir et les immeubles acquis sans droit à déduction, par exemple un immeuble ancien revendu avec option pour la TVA.
Combien de temps a un marchand de biens pour revendre ?
Pour conserver les droits d'enregistrement réduits de l'article 1115 du CGI, il dispose de cinq ans à compter de l'acquisition. À défaut, les droits de droit commun sont rappelés avec intérêts de retard.
Pourquoi les biens sont-ils en stock et non amortis ?
Parce qu'ils sont achetés pour être revendus. Ils figurent en stock à leur prix de revient (prix, frais d'acquisition, travaux) et ne sont pas amortis. Une dépréciation peut être constatée si leur valeur de marché devient inférieure à ce coût.
Faut-il créer une société pour être marchand de biens ?
Ce n'est pas obligatoire, mais la plupart exercent en SAS ou SARL à l'IS pour isoler le risque et réinvestir la trésorerie entre deux opérations. L'entreprise individuelle expose à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales sur chaque profit.
Un particulier qui achète et revend souvent devient-il marchand de biens ?
L'administration peut requalifier en activité de marchand de biens des achats-reventes habituels réalisés avec une intention spéculative. Les profits sont alors imposés comme des bénéfices commerciaux et non plus comme des plus-values immobilières des particuliers.
Combien coûte un expert-comptable pour un marchand de biens ?
Les cabinets qui publient leurs prix proposent des formules selon le nombre d'opérations annuelles, avec un devis complémentaire au-delà. Le prix dépend surtout du nombre de biens en stock, de la présence de travaux et du nombre de sociétés.
Méthodologie
Cette liste est établie par la rédaction de Lexpertise à partir de sources publiques : classements professionnels reconnus, annuaires ordinaux, sites et publications des cabinets. Chaque cabinet retenu est inscrit au tableau de l'Ordre des experts-comptables. Les critères, par ordre d’importance : distinctions obtenues dans des classements indépendants, spécialisation démontrée sur le sujet de la page, taille et ancienneté de l’équipe, qualité de l’information publiée.
Certains cabinets sont partenaires de Lexpertise. Ils sont signalés par la mention « Partenaire » et peuvent bénéficier d’une mise en avant dans la liste, comme sur cette page. Les autres cabinets ne nous rémunèrent pas et figurent dans la liste sur la seule base des critères ci-dessus.
Un cabinet cité peut demander la correction de sa fiche ou son retrait en écrivant à contact@lexpertise.org. Cette liste n’est pas une consultation et ne remplace pas l’échange direct avec un professionnel.